SCPI, comment investir dans l'immobilier sans les contraintes

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier locatif. Il s'agit surtout d'immobilier d'entreprise comme des bureaux, des commerces, des établissements de santé, des entrepôts logistiques ou des hôtels.

En achetant des parts, vous devenez associé de la SCPI. Une société de gestion se charge de tout. Elle sélectionne les immeubles, trouve les locataires, encaisse les loyers et entretient le patrimoine. En contrepartie elle vous reverse une quote-part des loyers après déduction des charges, le plus souvent chaque trimestre et parfois chaque mois.

Comment investir en SCPI ?

• Au comptant. Vous achetez directement des parts avec votre épargne, souvent à partir de 1 000 € environ.
• À crédit. La banque finance l'achat et les loyers aident à rembourser l'emprunt. Les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers.
• En nue-propriété. Vous achetez les parts avec une décote importante, sans revenus ni fiscalité pendant une durée fixée. Découvrez cette stratégie dans notre article sur les SCPI en nue-propriété.
• Dans une assurance-vie. Les SCPI deviennent des unités de compte et profitent de la fiscalité du contrat. Retrouvez tout le fonctionnement dans notre article sur l'assurance-vie.

En pratique, il faut compter environ 10 % de frais de souscription, comme pour tout achat immobilier, et un délai de jouissance d'environ 5 mois avant de toucher les premiers loyers. Les rendements espérés, basés sur les prévisions et sur les rendements constatés ces dernières années, se situent généralement entre 4 et 6 % par an avant impôt, sans garantie.

Les avantages des SCPI

• Un accès simple à l'immobilier d'entreprise, un marché aux rendements souvent supérieurs à ceux du logement et habituellement réservé aux investisseurs institutionnels
• Aucune contrainte de gestion, ni locataire à trouver, ni travaux, ni sinistres à gérer
• Un risque mutualisé sur des dizaines d'immeubles et de locataires, dans plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques
• Des revenus réguliers versés chaque trimestre ou chaque mois, avec des loyers généralement indexés
• Un ticket d'entrée accessible et la possibilité d'investir progressivement
• Une transmission facilitée, les parts se divisant et se donnant plus facilement qu'un immeuble

Les inconvénients et les risques

• Un placement de long terme. Les SCPI doivent être conservées plusieurs années pour amortir les frais d'entrée.
• Une liquidité limitée. Les parts ne sont pas cotées. Leur revente dépend de l'existence d'acheteurs et peut prendre du temps.
• Un marché cyclique. L'immobilier est lié aux taux d'intérêt, et une hausse des taux pèse souvent sur la valeur des immeubles.
• Des revenus non garantis. Les loyers dépendent du taux d'occupation et de la conjoncture économique.
• Un risque de perte en capital. La valeur des parts peut baisser comme monter.

Les SCPI doivent donc être envisagées comme un outil de diversification de votre patrimoine.

La fiscalité des SCPI

Les revenus. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à votre taux marginal d'imposition, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une partie de la CSG (6,8 %) est déductible de votre revenu imposable l'année suivante (article 154 quinquies du CGI). Le régime du micro-foncier n'est possible que si vous détenez aussi un bien loué nu en direct (article 32 du CGI).

Prenons un investisseur dont le taux marginal d'imposition est de 30 %. Sur 1 000 € de revenus fonciers issus de SCPI françaises, la fiscalité atteint 45,16 % après prise en compte de la CSG déductible. Il ne lui reste que 548,40 € net.

Les plus-values. À la revente des parts, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention (article 150 UB du CGI). L'exonération prévue pour les cessions de moins de 15 000 € ne s'applique pas aux parts de SCPI.

L'IFI. Les parts entrent dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière pour leur fraction représentative d'immobilier (article 965 du CGI).

Le levier européen. La fiscalité change fortement lorsque les immeubles sont situés ailleurs en Europe. Découvrez pourquoi dans notre article sur les SCPI européennes.

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