SCPI en nue-propriété, investir aujourd'hui pour percevoir demain

Pour découvrir le fonctionnement général des SCPI, consultez notre article dédié aux SCPI.

Le principe du démembrement de SCPI

La propriété d'une part de SCPI peut être démembrée en deux droits.

• L'usufruit donne droit aux loyers pendant une durée fixée.
• La nue-propriété donne droit à la propriété des parts, sans les revenus.

En achetant la nue-propriété, vous payez les parts beaucoup moins cher. Un autre investisseur achète l'usufruit et perçoit les loyers pendant une durée convenue, généralement de 5 à 15 ans. Au terme de cette période, l'usufruit s'éteint automatiquement. Vous devenez plein propriétaire des parts, sans frais ni formalité, et vous percevez désormais les loyers.

La décote dépend de la durée du démembrement. Plus elle est longue, plus le prix de la nue-propriété est faible. Elle varie aussi d'une SCPI à l'autre.

Pendant le démembrement, aucune fiscalité

• Pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux, puisque vous ne percevez aucun loyer
• Pas d'IFI, car c'est l'usufruitier qui déclare la valeur des parts (article 968 du CGI)
• Aucune charge ni gestion à assumer

Au terme, des revenus pour préparer sa retraite

Prenons un investisseur de 52 ans qui dispose de 100 000 € et souhaite préparer sa retraite. Il achète des parts de SCPI en nue-propriété pour une durée de 12 ans.

• Clé de répartition de 64 % pour la nue-propriété et 36 % pour l'usufruit
• Montant investi de 100 000 €
• Valeur des parts en pleine propriété de 156 250 € à l'achat
• Rendement estimé de 5 % par an, non garanti

Pendant 12 ans il ne perçoit aucun revenu et ne paie aucun impôt sur ce placement. À 64 ans, au moment de partir à la retraite, il devient plein propriétaire de parts d'une valeur de 156 250 € si le prix de la part est resté stable. Il perçoit alors environ 7 813 € par an, soit 651 € par mois avant impôt. Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux en vigueur à cette date.

Une fois plein propriétaire, il peut conserver ses parts pour leurs revenus, en donner la nue-propriété à ses enfants pour préparer sa transmission ou les revendre en tout ou partie.

En cas de décès pendant le démembrement

La nue-propriété des parts entre dans la succession comme tout autre bien immobilier. Sa valeur fiscale se déduit du barème de l'article 669 II du CGI, qui évalue l'usufruit temporaire à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans restant à courir. Les héritiers deviennent plein propriétaires à la date prévue initialement.

Les points de vigilance

• Privilégier un achat au comptant. Un crédit reste possible, mais les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers.
• Aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Ce placement ne convient pas à un besoin de revenus immédiat.
• Un délai d'acquisition. L'opération suppose de trouver un acheteur pour l'usufruit et de s'accorder sur le prix.
• Les risques propres aux SCPI. Frais d'acquisition et de gestion, liquidité limitée, revenus futurs non garantis et risque de perte en capital.

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Durée du démembrement, choix de la SCPI, calendrier de votre retraite, l'achat de nue-propriété se prépare avec méthode. Basé à Figeac dans le Lot, Auralys Conseil accompagne les épargnants de tout le sud-ouest pour construire dès aujourd'hui leurs revenus de demain. Pour compléter votre préparation, découvrez aussi notre article sur le PER.

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