Les loyers des SCPI investies en France sont lourdement taxés. Ceux des SCPI européennes, qui détiennent des immeubles ailleurs en Europe, le sont beaucoup moins. Pour un même rendement affiché, le revenu net peut changer du tout au tout. Voici pourquoi.
Pour comprendre le fonctionnement général des SCPI, leurs avantages et leurs risques, lisez d'abord notre article dédié aux SCPI.
Les loyers de SCPI sont des revenus fonciers. Ils sont taxés à votre taux marginal d'imposition et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur imposé à 30 %, la charge fiscale atteint 45,16 % une fois la CSG déductible prise en compte. Sur 1 000 € de loyers, il ne reste que 548,40 €.
Ce qui fait la différence n'est donc pas le placement lui-même mais l'endroit où se trouvent les immeubles.
Les revenus fonciers de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. C'est à lui seul un gain de rendement considérable.
Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et les autres pays européens, les loyers sont d'abord imposés dans le pays où se trouve l'immeuble. Cet impôt est prélevé en amont par la SCPI et il est souvent plus faible qu'en France. Pour éviter une double imposition, la France neutralise ensuite tout ou partie de son propre impôt selon l'une de deux méthodes.
La méthode du crédit d'impôt (Espagne, Italie, Luxembourg...). Les revenus étrangers sont intégrés à vos revenus imposables en France. Un crédit d'impôt efface ensuite l'impôt français correspondant à ces revenus. Il se calcule ainsi.
Crédit d'impôt = impôt sur l'ensemble de vos revenus × revenus étrangers / revenu net global
La méthode du taux effectif (Allemagne, Pays-Bas, Belgique...). Les revenus étrangers sont exclus de votre base imposable en France. Ils sont seulement pris en compte pour calculer le taux moyen appliqué à vos autres revenus.
Dans les deux cas le résultat est équivalent. Vous ne payez en France que l'écart entre votre taux marginal et votre taux moyen d'imposition. Au pire vous êtes imposé à votre taux marginal, et la plupart du temps beaucoup moins. La société de gestion vous fournit chaque année les montants à reporter sur votre déclaration.
Prenons un foyer dont le taux marginal d'imposition est de 30 % et le taux moyen de 12,88 %.
SCPI investie en France
SCPI investie en Europe
Dans cet exemple, le revenu disponible progresse de plus de 50 % pour le même montant de loyers. L'impôt prélevé à l'étranger en amont n'est pas inclus dans cette comparaison et réduit d'autant l'écart réel.
Une SCPI européenne reste une SCPI. Elle présente les mêmes risques de perte en capital, de liquidité limitée et de revenus non garantis. Elle s'expose aussi à la conjoncture de plusieurs marchés immobiliers étrangers. Le gain fiscal dépend enfin de votre situation personnelle et de la répartition géographique du patrimoine de la SCPI, que l'on trouve souvent aussi en partie en France.
Choisir des SCPI européennes adaptées à votre fiscalité suppose d'analyser votre taux marginal, votre taux moyen et vos objectifs de revenus. Basé à Figeac dans le Lot, Auralys Conseil accompagne les investisseurs de tout le sud-ouest pour construire une stratégie immobilière efficace et durable, dans le cadre d'une approche patrimoniale globale.
Vous souhaitez savoir ce que les SCPI européennes pourraient vous rapporter ? Prenez rendez-vous avec nos conseillers en gestion de patrimoine à Figeac.
Information générale. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les informations qu’il contient sont à jour à sa date de publication et peuvent évoluer. Pour une analyse adaptée à votre situation, contactez-nous.
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