Donation et démembrement, transmettre sans se dessaisir

L'essentiel en 30 secondes

• Vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit, donc l'usage et les revenus.
• Les droits ne portent que sur la nue-propriété, d'autant plus faible que vous êtes jeune.
• Au décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
• La plus-value prise par le bien entre-temps échappe aux droits de succession.

Le principe du démembrement

La propriété d'un bien peut être divisée en deux droits.

• L'usufruit permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, c'est-à-dire d'y habiter ou de le louer.
• La nue-propriété correspond à la propriété du bien, sans pouvoir l'utiliser ni en toucher les revenus.

Dans une donation avec réserve d'usufruit, les parents conservent l'usufruit et donnent la nue-propriété à leurs enfants. Rien ne change au quotidien. Vous continuez à vivre dans votre maison ou à encaisser vos loyers. Mais la transmission est déjà engagée.

Premier avantage, des droits calculés sur une valeur réduite

Seule la nue-propriété donnée est taxée. L'usufruit que vous conservez ne l'est pas. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, selon un barème fixé par la loi (article 669 du CGI).

• Moins de 21 ans - usufruit 90 %, nue-propriété 10 %
• De 21 à 30 ans - usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
• De 31 à 40 ans - usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
• De 41 à 50 ans - usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
• De 51 à 60 ans - usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• De 61 à 70 ans - usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• De 71 à 80 ans - usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• De 81 à 90 ans - usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
• 91 ans et plus - usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété est faible et plus l'économie est importante. À 55 ans, vous ne transmettez fiscalement que la moitié de la valeur du bien.

Second avantage, aucun droit au décès

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété. Vos enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit à payer (article 1133 du CGI).

Ni la valeur de l'usufruit, ni la plus-value prise par le bien depuis la donation ne sont soumises aux droits de succession. Si votre maison a pris 30 % de valeur en quinze ans, cette hausse est transmise sans droits.

Un exemple chiffré

Un couple de 65 ans souhaite transmettre à son fils unique la maison familiale qu'il possède en commun, d'une valeur de 300 000 €.

Donation en pleine propriété

• Valeur taxable de 300 000 €, soit 150 000 € par parent
• Abattement de 100 000 € par parent
• Droits à payer d'environ 16 389 €

Donation de la nue-propriété

• Valeur taxable de 180 000 € (60 %), soit 90 000 € par parent
• Abattement de 100 000 € par parent
• Aucun droit à payer, ni aujourd'hui ni au décès des parents

Grâce au démembrement, les parents continuent à vivre chez eux et la transmission se fait sans aucun droit, ni aujourd'hui ni au décès. Les frais de notaire ne sont pas inclus dans cet exemple simplifié.

Encore plus efficace avec une donation-partage

Si vous avez plusieurs enfants, la donation-partage de la nue-propriété permet de cumuler tous les avantages. Vous profitez de la réduction de valeur liée au démembrement, de l'absence de droits au décès et de la sécurité juridique du partage, qui fige la valeur des biens et évite les conflits. Retrouvez le détail dans notre article sur la donation simple et la donation-partage.

Les points de vigilance

• La donation est définitive. Vous ne pourrez plus vendre le bien seul. Une vente nécessitera l'accord de vos enfants.
• Le calendrier compte. Pour échapper à toute remise en cause fiscale, la donation doit avoir été faite plus de trois mois avant le décès du donateur (article 751 du CGI).
• Les charges sont partagées. En principe, l'usufruitier supporte l'entretien courant et le nu-propriétaire les grosses réparations (articles 605 et 606 du code civil). L'acte peut prévoir une autre répartition.
• Votre conjoint doit être protégé. Une clause de réversion de l'usufruit peut lui permettre de conserver la jouissance du bien après votre décès.

Les questions qu'on nous pose souvent

Puis-je continuer à habiter ma maison ?

Oui. C'est tout l'intérêt de l'usufruit. Vous gardez la jouissance du bien jusqu'à votre décès.

Peut-on démembrer autre chose qu'un bien immobilier ?

Oui. Le démembrement peut porter sur des parts de SCPI, un portefeuille de titres ou des parts de société. Chaque actif a ses règles, ce qui mérite une étude au cas par cas.

Quels abattements s'appliquent ?

Les abattements habituels, soit 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans. Tous les détails sont dans notre article sur la fiscalité des donations.

Auralys Conseil, votre conseiller en gestion de patrimoine à Figeac

Choisir les biens à démembrer, le bon moment pour donner et la protection de votre conjoint, chaque paramètre compte. Basé à Figeac dans le Lot, Auralys Conseil vous accompagne dans tout le sud-ouest pour bâtir une transmission efficace, en lien avec votre notaire.

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Article établi selon la législation en vigueur en octobre 2026. Exemple simplifié, frais de notaire non inclus. Références, articles 669, 751, 777, 779 et 1133 du CGI, articles 605 et 606 du code civil.