SCI, comment fonctionne la société civile immobilière et faut-il choisir l'IR ou l'IS ?

L'essentiel en 30 secondes

• Une SCI réunit au moins deux associés autour d'un patrimoine immobilier.
• Les statuts organisent librement son fonctionnement.
• À l'IR, les loyers sont imposés chez les associés, à l'IS dans la société.
• C'est un outil très efficace pour transmettre en douceur.

À quoi sert une SCI ?

La SCI permet à au moins deux personnes, physiques ou morales, de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers pour les acheter, les gérer et les louer. Elle est très utilisée en famille. Elle permet notamment de mettre fin à une indivision successorale et d'organiser la gestion des biens selon des règles choisies par les associés, plutôt que selon celles du régime matrimonial ou du concubinage.

Comment créer une SCI ?

Les statuts

Les statuts organisent toute la vie de la société, d'où l'importance d'une rédaction précise. Ils peuvent être signés sous seing privé ou chez le notaire, ce dernier étant obligatoire si un bien immobilier est apporté. Ils fixent notamment les pouvoirs du gérant et les conditions de sa révocation, les pouvoirs de décision des associés et les règles d'entrée et de sortie des associés.

Le capital social

Il est constitué des apports des associés, en argent ou en nature, par exemple un immeuble. En échange, chaque associé reçoit des parts sociales. Aucun capital minimum n'est exigé. Les associés restent toutefois responsables des dettes de la société, sans limite, à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du code civil). Le capital peut être versé en totalité dès la création ou au fil de la vie de la société.

L'objet social

Il décrit l'activité de la société et doit avoir un caractère civil, comme l'achat et la gestion de biens immobiliers. Une activité commerciale, comme la location meublée, ferait perdre le régime fiscal de l'impôt sur le revenu.

Le gérant

Une ou plusieurs personnes peuvent être gérantes, associées ou non. Le gérant engage la société à l'égard des tiers. Les statuts peuvent lui donner des pouvoirs très larges, jusqu'à vendre seul le seul bien de la société (Cass. 3e civ., 12 février 2013, n° 11-20.570), ou au contraire les limiter. Une gérance successive peut aussi être prévue pour anticiper un décès.

Les formalités

• L'enregistrement des statuts auprès du service des impôts dans le mois de leur signature
• La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales
• L'immatriculation au registre national des entreprises via le guichet unique
• La publication au BODACC par le greffe et la déclaration d'existence auprès des impôts

Le coût de création d'une SCI se situe en général entre 1 500 € et 2 500 €. Il peut être en partie financé par les apports en argent des associés.

La SCI à l'impôt sur le revenu

C'est le régime par défaut. La SCI est dite semi-transparente. Les loyers sont imposés directement chez chaque associé, à proportion de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers.

• Le régime réel. Les loyers sont diminués des charges réelles, comme les intérêts d'emprunt, l'assurance, la taxe foncière ou les travaux (articles 28 et 31 du CGI). C'est le régime qui s'applique en pratique à la plupart des associés de SCI.
• Le micro-foncier. Il permet d'appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers lorsqu'ils ne dépassent pas 15 000 € par an. L'associé d'une SCI n'y a toutefois droit que s'il détient aussi un bien loué nu en direct (article 32 du CGI).

Les revenus nets sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, de 0 % à 45 %, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Un déficit foncier peut s'imputer sur les autres revenus de l'associé, dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI).

Le point faible de l'IR. Pendant le remboursement d'un emprunt, seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé. L'associé peut donc être imposé sur des loyers qu'il ne perçoit pas réellement, puisqu'ils servent à rembourser le prêt.

À la revente

La plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (article 150 VC du CGI).

• De la 6e à la 21e année - 6 % par an pour l'impôt sur le revenu et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux
• 22e année - 4 % pour l'impôt sur le revenu et 1,60 % pour les prélèvements sociaux
• De la 23e à la 30e année - 9 % par an pour les prélèvements sociaux, l'impôt sur le revenu étant déjà exonéré
• Exonération totale - après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux

Le prix d'achat peut être majoré d'un forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition et, après 5 ans, d'un forfait de 15 % pour les travaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (article 1609 nonies G du CGI). En résumé, plus vous gardez le bien longtemps, plus la fiscalité est douce.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

L'impôt sur les sociétés s'applique sur option, ou automatiquement si la SCI exerce une activité commerciale comme la location meublée. L'option devient irrévocable à partir de la 5e année (article 239 du CGI).

Le bénéfice correspond aux loyers diminués de toutes les charges, y compris l'amortissement de l'immeuble, la rémunération du gérant et les intérêts d'emprunt. Seul le terrain ne s'amortit pas. Ce bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 % au-delà (article 219 du CGI).

Une fois l'impôt payé, les bénéfices restent dans la société. Pour les récupérer, deux solutions existent.

• Le remboursement du compte courant d'associé, sans aucune fiscalité, à hauteur des sommes que l'associé a avancées à la société
• La distribution de dividendes, taxée au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % ou, sur option, au barème après un abattement de 40 %

À la revente

La plus-value est calculée comme pour une entreprise, entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'achat diminuée des amortissements pratiqués. Elle est donc plus élevée qu'à l'IR et taxée à l'impôt sur les sociétés. Le produit de la vente reste ensuite dans la société. Pour le récupérer, il faut passer par un remboursement de compte courant, des dividendes, une réduction de capital ou une liquidation, cette dernière entraînant aussi un droit de partage de 2,5 %.

SCI à l'IR ou à l'IS, le comparatif

• Imposition des loyers - à l'IR chez les associés, au barème de 0 % à 45 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS dans la société, à 15 % puis 25 %, puis taxation des dividendes en cas de distribution.
• Charges déductibles - limitées à l'IR, sans amortissement de l'immeuble. Toutes les charges à l'IS, y compris l'amortissement.
• Plus-value à la revente - régime des particuliers à l'IR, avec exonération après 22 et 30 ans. Régime des entreprises à l'IS, sur la valeur nette comptable et sans exonération.
• Pour qui ? - l'IR convient à une détention longue, en vue d'une revente ou d'une transmission. L'IS convient à un objectif de capitalisation, sans besoin de revenus immédiats.

La SCI, un outil de transmission du patrimoine immobilier

Quel que soit le régime fiscal, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier familial. Les parents peuvent donner la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en gardant l'usufruit, par une donation-partage s'ils ont plusieurs enfants.

• Des droits réduits. La donation porte sur la seule nue-propriété et sur la valeur nette des parts, c'est-à-dire après déduction des dettes de la société, comme un emprunt en cours.
• Une transmission sécurisée. La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte et évite le rapport à la succession.
• Une gestion organisée. Fini les blocages de l'indivision, les décisions se prennent selon les règles des statuts.
• Un contrôle conservé. Les parents peuvent rester gérants, encadrer l'arrivée de nouveaux associés et continuer à percevoir les revenus.

Attention au compte courant d'associé. Donner les parts ne revient pas à donner le compte courant d'associé. S'il n'a pas été remboursé, il entre dans la succession pour sa valeur restante. À l'IS, l'associé peut se le faire rembourser sans fiscalité au fil du temps, selon la trésorerie disponible.

Pour en savoir plus, consultez nos articles sur la donation et le démembrement et sur la donation-partage.

Les questions qu'on nous pose souvent

Peut-on créer une SCI entre époux ?

Oui. Deux associés suffisent, y compris un couple marié ou pacsé.

Peut-on louer en meublé avec une SCI ?

C'est possible, mais la location meublée est une activité commerciale. La SCI passe alors en principe à l'impôt sur les sociétés, sauf si ces recettes restent accessoires, dans la limite de 10 % du chiffre d'affaires.

Peut-on changer de régime fiscal en cours de route ?

Il est possible d'opter pour l'IS. Cette option peut être annulée jusqu'à la fin de la 5e année, puis elle devient définitive.

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Article à caractère informatif, établi selon la législation en vigueur en novembre 2026 et susceptible d'évoluer. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Sources, articles 1832, 1845 et 1857 du code civil, articles 28, 31, 32, 150 VC, 156, 219, 239 et 1609 nonies G du CGI, Cass. 3e civ., 12 février 2013, n° 11-20.570.